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2026년 종합부동산세 합산배제 신고와 과세특례 신청이 9월 16일부터 9월 30일까지 진행됩니다. 대상자가 기한 안에 신고·신청하면 올해 11월 종부세 정기고지에 반영돼 해당 부동산이 과세표준에서 제외되거나 1세대 1주택자 방식으로 과세될 수 있습니다.
국세청은 올해 혜택 적용이 예상되는 납세자 약 4만8천 명에게 안내문을 발송했습니다. 안내문을 받지 않았더라도 요건을 충족한다면 신청할 수 있고, 안내문을 받았더라도 실제 요건이 맞는지는 납세자가 확인해야 합니다.
9월 30일이 지나기 전에 홈택스 신고도움 자료부터 확인하세요.
신청 유형별 요건과 예상 세액을 비교한 뒤 제출하는 것이 안전합니다.
2026 종부세 합산배제·과세특례 핵심 일정
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 신고·신청 기간 | 2026년 9월 16일~9월 30일 |
| 과세기준일 | 2026년 6월 1일 현재 보유 현황 |
| 신청 방법 | 홈택스·손택스 또는 관할 세무서 |
| 반영 시점 | 2026년 11월 종부세 정기고지 |
| 문의 | 국세상담센터 126 또는 관할 세무서 |
‘신고’와 ‘신청’은 다릅니다. 임대주택 등을 과세표준에서 빼는 것은 합산배제 신고이고, 공동명의 1주택자 등의 과세방식을 선택하는 것은 과세특례 신청입니다.
합산배제 신고 대상은 누구인가?
합산배제는 법에서 정한 부동산을 종부세 과세표준 합산 대상에서 제외하는 제도입니다. 대표 유형은 다음과 같습니다.
- 임대주택: 등록·공시가격·면적·임대기간·임대료 증액 제한 등 유형별 요건을 충족하는 주택
- 사원용주택 등: 종업원에게 제공하는 일정 요건의 주택, 기숙사, 어린이집용 주택 등
- 주택신축용 토지: 주택건설사업자가 주택 건설 목적으로 보유한 일정 요건의 토지
임대주택은 등록 시기와 유형에 따라 의무 임대기간, 공시가격 기준과 임대료 증액 제한 등이 다릅니다. ‘임대 중’이라는 사실만으로 자동 합산배제되는 것은 아닙니다.
과세특례 신청 대상 빠른 확인
| 유형 | 주요 대상 | 효과 |
|---|---|---|
| 부부 공동명의 1주택 | 거주자인 부부가 1주택만 공동 소유하고 다른 세대원이 주택을 보유하지 않은 경우 | 공동명의 방식과 1세대 1주택자 방식 중 선택 검토 |
| 일시적 2주택 | 신규주택 취득 후 종전주택을 일정 기간 안에 처분하는 등 요건 충족 | 1세대 1주택자 판단 시 특례주택 제외 |
| 상속주택 | 상속 후 기간·지분율·공시가격 중 관련 요건 충족 | 1세대 1주택자 판단 시 주택 수 제외 가능 |
| 지방 저가주택 | 수도권 밖 일정 지역·공시가격 등 요건 충족 | 1세대 1주택자 판단 시 제외 가능 |
| 세율 적용 주택 수 제외 | 소형 신축주택, 지방 준공 후 미분양주택, 인구감소지역주택 등 | 요건 충족 시 3주택 이상 중과세율 판단에서 제외 |
상속주택·지방 저가주택 기준
국세청의 2026년 안내에서는 상속주택이 다음 요건 가운데 해당하는지를 확인하도록 안내합니다.
- 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 주택
- 상속 지분이 전체 주택 지분의 40% 이하인 주택
- 상속 지분에 해당하는 공시가격이 6억 원 이하인 주택
- 수도권 밖 상속주택은 지분 공시가격 3억 원 이하 기준 확인
지방 저가주택은 공시가격 4억 원 이하, 수도권 밖이면서 광역시·특별자치시가 아닌 지역 소재 등 여러 요건을 함께 확인해야 합니다. 단순히 지방에 있다는 이유만으로 적용되지 않습니다.
부부 공동명의 1주택 특례는 무조건 유리할까?
부부 공동명의 1주택자는 공동명의 상태로 각각 기본공제를 적용받는 방식과, 부부 중 한 명을 납세의무자로 정해 1세대 1주택자 특례를 적용받는 방식의 예상 세액을 비교해야 합니다.
1세대 1주택자 방식에서는 연령과 보유기간에 따른 세액공제를 적용받을 가능성이 있지만, 공동명의 기본공제와 비교한 결과는 주택 공시가격, 지분율, 연령과 보유기간에 따라 달라집니다. 홈택스 신고도움 자료의 예상 세액을 확인한 뒤 선택하는 것이 좋습니다.
- 과세기준일 현재 거주자인 부부가 1주택만 공동 소유
- 다른 세대원이 별도 주택을 소유하지 않아야 함
- 부부 모두 거주자 요건 확인
- 공동 소유자 합의로 납세의무자 1명 선택
- 최초 신청 다음 해부터 내용에 변동이 없다면 계속 적용 가능
홈택스 신고·신청 방법
- 홈택스에 공동인증서나 간편인증으로 로그인합니다.
- 화면 하단의 ‘세무 업무 가이드맵’을 선택합니다.
- ‘종합부동산세’ 메뉴에서 합산배제 신고 또는 과세특례 신청으로 이동합니다.
- 국세청이 제공하는 신고도움 자료와 보유 부동산 명세를 확인합니다.
- 신청 유형과 대상 부동산을 선택하고 변동 사항을 입력합니다.
- 관련 증빙서류를 첨부하고 예상 세액을 확인합니다.
- 신고서를 제출한 뒤 접수증과 제출 내역을 저장합니다.
부부 공동명의 1주택 특례를 처음 신청하는 경우 공동명의 1주택자 특례 신청서와 혼인관계증명서가 필요합니다. 다른 특례도 유형에 따라 매매계약서, 상속 관련 서류, 임대등록 자료 등이 요구될 수 있습니다.
지난해 신청했다면 다시 해야 하나?
최초 신고·신청 이후 소유권, 지분, 면적, 임대등록 말소 등 신고 내용에 변동이 없다면 별도 신고 없이 계속 적용되는 유형이 있습니다. 반대로 부동산을 새로 취득하거나 처분했고 지분 또는 임대 상태가 바뀌었다면 변동 신고가 필요할 수 있습니다.
| 상황 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 지난해와 동일 | 자동 계속 적용 여부를 홈택스에서 확인 |
| 주택 취득·처분 | 추가 또는 제외 변동 신고 검토 |
| 지분율 변경 | 납세의무자와 특례 요건 재확인 |
| 임대등록 말소 | 합산배제 제외 신고 및 추징 가능성 확인 |
| 세대원 주택 취득 | 1세대 1주택 특례 요건 재확인 |
잘못 신청하면 생길 수 있는 문제
합산배제를 적용받은 뒤 임대의무기간이나 임대료 증액 제한 등 사후요건을 충족하지 못한 사실이 확인되면 감면받은 종부세와 이자상당가산액이 추징될 수 있습니다.
- 안내문 수령만으로 적용 대상이라고 단정하지 않기
- 공시가격이 아니라 시세를 기준으로 판단하지 않기
- 과세기준일인 6월 1일의 소유 현황으로 확인하기
- 공동명의 특례 신청 전 두 방식의 예상 세액 비교하기
- 임대주택은 등록일·유형·의무기간·증액 제한을 함께 확인하기
신청 전 최종 체크리스트
- 2026년 6월 1일 현재 보유 주택과 토지 명세를 확인합니다.
- 국세청 안내문과 홈택스 신고도움 자료를 확인합니다.
- 합산배제인지 과세특례인지 신청 유형을 구분합니다.
- 지난해 신청 내용과 올해 변동 사항을 대조합니다.
- 공시가격, 취득일, 상속일과 지분율을 확인합니다.
- 공동명의 특례는 적용 전후 예상 세액을 비교합니다.
- 증빙서류를 첨부하고 9월 30일까지 제출합니다.
- 접수증과 제출한 신고서를 보관합니다.
자주 묻는 질문
Q. 국세청 안내문을 받지 못하면 신청할 수 없나요?
A. 안내문은 예상 대상자에게 제공하는 편의 자료입니다. 법정 요건을 충족한다면 홈택스나 관할 세무서를 통해 신고·신청할 수 있습니다.
Q. 지난해 신청했는데 올해도 다시 신청해야 하나요?
A. 변동이 없으면 계속 적용되는 유형이 있지만, 취득·처분·지분·임대등록 등에 변동이 있다면 다시 확인해야 합니다.
Q. 공동명의 1주택 특례가 항상 세금이 적나요?
A. 아닙니다. 공시가격, 지분, 연령과 보유기간에 따라 공동명의 기본 방식이 더 유리할 수도 있어 예상 세액 비교가 필요합니다.
Q. 9월 30일을 넘기면 어떻게 되나요?
A. 11월 정기고지에 원하는 특례가 반영되지 않을 수 있습니다. 기한 전 홈택스 또는 관할 세무서에 확인하세요.
Q. 합산배제 후 요건을 충족하지 못하면 어떻게 되나요?
A. 감면된 종부세와 이자상당가산액이 추징될 수 있으므로 사후요건까지 확인해야 합니다.
마무리
2026년 종부세 합산배제 신고와 과세특례 신청은 9월 16일부터 30일까지입니다. 대상 부동산과 신청 유형을 정확히 선택하면 11월 정기고지에 비과세 또는 1세대 1주택자 특례 등이 반영될 수 있습니다.
다만 특례가 모든 사람에게 유리한 것은 아니며 사후요건 위반 시 추징될 수 있습니다. 홈택스 예상 세액과 신고도움 자료를 확인하고 복잡한 사례는 국세상담센터 126이나 세무 전문가에게 확인하세요.
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공식 참고자료
- 국세청 2026년 종부세 합산배제·과세특례 안내
- 국세청 공동명의 1주택자 과세특례 안내
- 국세청 임대주택 합산배제 안내
- 국세청 홈택스
- 이 글은 일반적인 정보이며 개별 납세자의 최종 세액 판단을 대신하지 않습니다.